Investir dans une résidence hôtelière : Quelques informations à savoir

Investir dans une résidence hôtelière est-il le bon choix ?

Désireux d’investir dans l’immobilier, de profiter des avantages fiscaux du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), vous vous interrogez sur les résidences hôtelières : EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), résidences de tourisme.

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Vous avez acheté auprès d’un établissement d’aide à la vie autonome et vous éprouvez des difficultés que vous ne parvenez pas à résoudre.

Comme pour toute acquisition, les règles d’or de l’achat d’un bien immobilier s’appliquent.

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Elles s’appliquent d’autant plus qu’il s’agit d’une opération « clé en main » dans laquelle un seul et même interlocuteur vous propose :

• Le bien à acheter ;
• Le prêt pour le financer ;
• Et le futur gérant de la résidence.

La facilité apparente de l’opération le rend abstrait et les investisseurs ne mesurent pas toujours les conséquences exactes.

C’est la raison pour laquelle il est prudent de se faire accompagner chez votre investisseur voyage par un avocat expert en achat immobilier.

Pour bien comprendre ce que vous vous engagez ou dans quoi vous vous engagez lorsque vous achetez dans une résidence avec services, nous vous proposons :

• • Pour vous expliquer le fonctionnement de l’opération,
  • La comparer à d’autres investissements afin de comprendre les risques spécifiques.

Résidences assistées : un achat immobilier (presque) comme les autres

Pour un particulier, aucun achat immobilier ne doit être effectué sans avoir reçu toutes les informations nécessaires.

Cependant, l’expérience montre que de nombreux propriétaires ont acheté des résidences avec services sans qu’on leur ait expliqué le schéma de cette acquisition.

Concrètement, chaque acquéreur effectue un achat en V.E.F.A. (vente en état d’achèvement futur, également appelée « vente sur plan ») auprès du promoteur immobilier qui a pris l’initiative de construire la résidence viabilisée.

Et comme il appartient à plusieurs propriétaires, le le bâtiment devient un condominium.

Enfin, chaque acheteur conclut un bail commercial avec un opérateur.

Un achat immobilier sur plan

L’ achat d’un appartement ou d’une chambre dans une résidence hôtelière revient — la plupart du temps — à faire un achat immobilier en « neuf », plus précisément à investir dans un immeuble « à construire ».

Lors d’un achat sur plan, il existe 3 risques principaux :

• L’abandon du site, suite à la faillite du promoteur, par exemple,
• Le retard de livraison,
• L’existence de défauts de construction.

Certes, ces risques sont couverts par des garanties, telles que la garantie d’achèvement financier et/ou l’assurance, mais leur mise en jeu est souvent longue et complexe.

Bon à savoir : il existe un « second marché » pour les résidences hôtelières : les propriétaires décident — ou sont contraints — de vendre l’appartement ou la chambre qu’ils possèdent. Il est donc possible d’investir dans un « vieux » résidence avec services hôteliers

Un condominium

L’achat d’une résidence avec services signifie également devenir copropriétaire de cette résidence.

Cela signifie notamment que les frais de copropriété devront être payés, quel que soit le rendement locatif.

Il n’est pas rare que les propriétaires refusent — ou soient incapables de payer les frais de copropriété — parce qu’ils ne perçoivent pas ou ne perçoivent plus de loyer.

Quelle que soit la rentabilité de l’investissement, les frais de copropriété sont dus et le copropriétaire qui ne remplit pas ses obligations peut être poursuivi.

Jusqu’à présent, l’achat dans une résidence hôtelière est un achat immobilier comme les autres.

La différence réside dans l’intervention essentielle de l’exploitant de la résidence, celui qui proposera les appartements à la location via sa propre plateforme de réservation de résidences touristiques, accueillera les touristes, entretiendra l’appartement, assurera son nettoyage, le renouvellement du linge entre 2 locations, etc.

Un opérateur

Service les résidences sont en effet gérées par des opérateurs, notamment dans les domaines de la santé, du tourisme, du logement étudiant, par exemple.

Chaque copropriétaire signe un bail commercial avec cet opérateur. Le montant du loyer que reçoit le propriétaire est fixé dans ce bail. Elle est décorrélée par rapport à l’exploitation réelle du bien.

Ce bail engage le propriétaire pour un minimum de 9 ans.

En revanche, l’opérateur peut résilier le bail commercial à certaines conditions tous les trois ans.

L’acheteur n’a donc aucun lien avec l’utilisateur final du bien : vacancier, personne âgée, etc. C’est pourquoi l’investissement dans une résidence hôtelière doit être considéré comme un moyen particulier de réaliser un investissement immobilier.

L’aide à la vie autonome : un investissement immobilier pas comme les autres

L’achat pour louer dans une résidence hôtelière est donc une approche différente de l’achat pour louer directement ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Dans les deux cas, l’investisseur peut réclamer Le statut LMNP, mais les risques associés à l’investissement dans des résidences hôtelières sont différents.

Investissez dans des locations meublées

Les investisseurs qui souhaitent bénéficier du statut LMNP ne sont pas obligés d’acheter une résidence avec services. Cette faculté leur est ouverte par la loi CENSI-BOUVARD mais ils peuvent également réaliser un investissement « traditionnel ».

Par exemple, acheter dans l’ancien, équiper l’appartement et le proposer à la location meublé.

Le propriétaire devra alors choisir le locataire, assurer la mise en œuvre des garanties de paiement du loyer, effectuer avec le locataire l’inventaire des lieux d’entrée et de sortie, renouveler le mobilier si nécessaire, etc.

Ces tâches peuvent être confiées à une agence immobilière qui sera chargée de la gestion locative.

L’investisseur délègue à l’agence tout en gardant « le contrôle » des conditions d’exploitation de son bien, notamment du montant du loyer.

Attention : les propriétaires Airbnb ne peuvent pas bénéficier du statut LMNP puisque le logement loué ne constitue bien entendu pas la résidence principale du locataire.

Risques spécifiques

L’investissement immobilier locatif dans une résidence viabilisée présente des risques spécifiques qui doivent être évalués avant de s’y lancer.

Ces risques sont liés au fait que chaque propriétaire est lié à l’exploitant par un bail commercial, ce qui est par nature très protecteur des intérêts du professionnel.

Ainsi, s’il souhaite mettre fin au bail à la fin des neuf premières années, par exemple, l’investisseur devra verser à l’opérateur une indemnité d’expulsion. Cette indemnité est destinée à compenser la perte subie par l’exploitant du fait de la perte des locaux qu’il exploitait, de son entreprise.

À l’inverse, l’opérateur peut mettre fin au bail tous les 3 ans, « abandonnant » les investisseurs qui devront s’organiser pour trouver un nouvel opérateur ou imaginer une nouvelle façon de gérer la résidence.

Sans allant jusqu’à la résiliation du bail ou parfois comme seule alternative à la résiliation, l’opérateur peut « proposer » des baisses de loyer aux propriétaires, ce que les propriétaires auront du mal à refuser car il est difficile, voire impossible, de « sortir du système » et d’exploiter directement un appartement situé dans un résidence ou encore plus une chambre dans un EHPAD.

Enfin, les investisseurs dans les résidences hôtelières ont dû déplorer la faillite de l’exploitant, parfois suivie de la reprise de la résidence par un nouvel opérateur qui « impose » ses conditions financières.

Dans toutes ces hypothèses, le solde de l’opération est compromis puisque l’acquéreur ne reçoit plus les revenus initialement prévus qui lui ont permis de faire face au remboursement du prêt souscrit pour financer l’acquisition.

Vous envisagez d’investir dans une résidence hôtelière ou vous avez déjà franchi le pas et rencontrez des difficultés, vous pouvez nous contacter si vous souhaitez être accompagné.

Allant jusqu’à la résiliation du bail ou parfois comme seule alternative à la résiliation, l’opérateur peut « proposer » des baisses de loyer aux propriétaires, ce que les propriétaires auront du mal à refuser car il est difficile, voire impossible, de « sortir du système » et d’exploiter directement un appartement situé dans un résidence ou encore plus une chambre dans un EHPAD.

Enfin, les investisseurs dans les résidences hôtelières ont dû déplorer la faillite de l’exploitant, parfois suivie de la reprise de la résidence par un nouvel opérateur qui « impose » ses conditions financières.

Dans toutes ces hypothèses, le solde de l’opération est compromis puisque l’acquéreur ne reçoit plus les revenus initialement prévus qui lui ont permis de faire face au remboursement du prêt souscrit pour financer l’acquisition.

Vous envisagez d’investir dans une résidence hôtelière ou vous avez déjà franchi le pas et rencontrez des difficultés, vous pouvez nous contacter si vous souhaitez être accompagné.